ניתוח איתנות פיננסית

על מנת להבטיח שהיזם שבחרתם לביצוע שיפוץ הבניין, במסגרת התיקון החדש לתכנית המתאר הארצית (תמ"א 38), אכן מסוגל לקיים את שלל ההבטחות שפיזר בפגישות שניהלתם עמו וגם לעמוד מאחוריהן, כדאי ומומלץ לבצע תחילה מספר בדיקות מקדימות, עוד בטרם בחרתם להתקשר עמו ועם חברתו בחוזה, ולא להסתמך אך ורק על המלצות ועל הצעות שסיפק.

כפי שצויין כלכלה ובניה הולכים ביחד ולנו בקרן הנדסה יש את שני הכלים הללו לתת לכם להצלחת הפרוייקט.

אחד הנושאים המשמעותיים ביותר שחשוב וכדאי לתת עליהם את הדעת, כשניגשים לפרויקט מסוג תמ"א 38, הינו נושא האיתנות הפיננסית של היזם או של החברה שעומדים לבצע את הפרויקט מטעמכם. מדי פעם, ובעקבות פתיחת שוק ההתחדשות העירונית בפני יזמים רבים, אנו נתקלים בסיפורים נוראיים על יזמים שנקלעו לקשיים פיננסיים במהלך העבודות, קשיים שהובילו בסופו של דבר לכך שהפרויקט עליו עבדו הושהה לתקופה שאינה מוגדרת, או אפילו לעצירתו המוחלטת, מה שהיווה פגיעה כלכלית לא פשוטה לבעלי הדירות שבחרו בו לביצוע השיפוץ האמור.
העובדה שבימינו היזמים אינם נדרשים לרכישת הקרקע היקרה, בשילוב עם הריביות הנמוכות במשק ועם שיטות המימון המגוונות הקיימות בשוק, מאפשרת כמעט לכל בר דעת להגיש עצמו למכרז, בין אם יש לו שנים של ניסיון וערבויות פיננסיות מתאימות, ובין אם זה הוא הפרויקט הראשון שלו.

לכן, ובמטרה להבטיח את השלמתו של הפרויקט בהתאם להצעת היזם אנו ממליצים לבצע מספר בדיקות מקדימות:

חוות דעת / המלצות

גם בימינו אנו נראה שעדיין אין תחליף הולם להמלצות שניתנות מפה לאוזן מבעלי הניסיון. נסו לברר ולקבל המלצות מנציגי הפרוייקטים שהושלמו כבר על ידי היזם, במסגרת תמ"א 38 או אפילו בסדרי גודל דומים, וכך תוכלו לקבל תמונה רחבה ומקיפה יותר של התנהלותו. גשו לאתרים, דברו עם ועד הבית או עם האחראיים על השיפוץ ונסו לברר האם ההתנהלות מול היזם הייתה לשביעות רצונם או האם נתקלו בקשיים משמעותיים כלשהם.
נסו להתרשם על הדרך גם מרמת הגימור של הפרויקט וגם מחוות דעתם של הדיירים, היות ולפעמים מראה עיניים שווה הרבה יותר מתמונה ערוכה דיגיטלית שסיפק היזם בפגישות המקדימות, והמפגש עם אלה שכבר עברו את אותו התהליך, עם אותו היזם בדיוק, יכולה לשפוך אור חדש על כל ההתנהלות מולו.

דוחות פיננסיים

כל עוד מדובר בקבלן שמאחוריו עומדת חברה ציבורית, כל המידע על התנהלותה הפיננסית אמור להיות מפורסם וגלוי לציבור, אך במידה והחברה הינה חברה פרטית יש להזמין דוח "מידע עסקי לניהול סיכוני אשראי" מהחברות המתמחות בכך. בנוסף, כדאי ואף רצוי לבקש מנציגי הבנק שמלווים את היזם לספק בעבורכם מכתב המעיד על יכולות ניהול האשראי התקין של אותה החברה או היזם, בנוסף לבדיקת תזרים המזומנים הצפוי שלהם. הבנק יכול גם לוודא עבורכם כי ההון העצמי הנדרש הופקד לחשבון ייעודי, לצורך הבטחת ביצוע הפרויקט בשלמותו, מתחילתו ועד סופו. יזם או חברה, שניהול תזרים המזומנים שלהם אינו מתבצע כראוי, למשל כאשר הנ"ל לוקחים על עצמם יותר פרוייקטים מאשר אלה עמם הם יכולים להתמודד בכל רגע נתון, עלולים לייצר מכשול חמור בהתנהלות השוטפת ולגרום לעצירת הפרויקט ואפילו לעזיבתו של היזם ללא התראה.

ערבויות

מחובתכם גם לדרוש מהיזם להעיד על האיתנות הפיננסית שלו ושל החברה שהוא עומד בראשה, שכן אותה הערבות הפיננסית היא למעשה זו שאמורה להבטיח את השלמת הפרויקט, בסופו של דבר, ומבלי שבעלי הדירות או הנכס יידרשו להוצאת כספים נוספים ומיותרים מכיסם. המלצתנו היא לדרוש את הערבויות מהיזם כבר בשלב עריכת המכרז וכתנאי סף לבחירתו, כך תוכלו להבטיח כי היזמים שניגשים למכרז הם כאלה שיכולים להשלים את הפרויקט עד תומו.

בדיקות אלה יוכלו לשמור עליכם מבחינה כלכלית ולחשוף את הקלפים של הקבלן עוד בטרם התקשרתם עמו ועם חברתו בחוזה מחייב שממנו יהיה לכם קשה לצאת לאחר מכן. בחירה שגויה של יזם בשלב המשא והמתן עשויה לעכב את התהליך משמעותית ובמקרים קיצוניים אף לביטולו ולכן השירות שאנו מעניקים מאפשר לקבל החלטה מבוססת ומושכלת, הנשענת על בדיקת האיתנות הפיננסית של היזם ושל הפרויקט גם יחד.