החלטתם שהגיע הזמן לחזק ולשפץ את הבניין שלכם וכל השכנים מסכימים? נפלא!
אך זהו רק הצעד הראשון בשורה ארוכה של צעדים שאמורים להבטיח את יציאתו לפועל של הפרויקט ואת הצלחתו בסופו של דבר.שיפוץ הבניין מטעם העדכונים האחרונים לתכנית המתארת הארצית (תמ"א 38) יכולה להיות הזדמנות נפלאה לביצוע מתיחת פנים אסטטית לבניין באופן כללי, ולדירתכם באופן אישי, לשדרג את איכות החיים שלכם ואף להעלות את ערך הנכס, אך במטרה ליהנות מכל יתרונותיה של התמ"א יש לנקוט במשנה זהירות ולכן אנו ממליצים לכם לדרוש מהיזם המבצע לכלול בהצעתו גם פיקוח על עבודתו, מטעם הדיירים.
ברוב המקרים מציג היזם כבר בשלב הראשון את האדריכל הפועל מטעמו, יחד עם תוכנית כללית של המבנה לחיזוק ובניה, ואז מבקש מכם לבחור את עורך הדין מטעמכם. לצערנו, רוב היזמים בשוק אינם פועלים בשקיפות מלאה ולכן לא דואגים לציין בפני הדיירים, מסיבות אינטרסנטיות כאלה או אחרות, שהנושא תקציבי עבור המפרט הטכני שהיזם מנסה לחסוך ולכן נוח לו "להחביא" את נושא המפקח מטעם הדיירים.
לצערנו רוב נציגויות הבתים בתמ"א 38 אינן מבינות את חשיבותו ואת נחיצותו של המפקח בשלב אקוטי זה ובטוחים שעורך הדין יוכל לשכתב עבורם את המפרט הטכני, גם כאשר אין לו את הכלים, ההסמכה או ההבנה בכך.
בדר"כ מה שהעו"ד עושה זה להעתיק משהו ממפרט אחר שנראה לו דומה ולאו דווקא להתאים עבורכם את המפרט, למידות שלכם ובהתאם לפרויקט, ואין צורך לציין כי כל פרויקט בניה אינו דומה למשנהו והדרישות והגמרים בהתאם.
מסיבות אלה ועוד, אנו ב"קרן הנדסה – ניהול, תיאום ופיקוח" ממליצים לכם תחילה לבחור את עורך הדין שילווה את הפרוייקט ומיד לאחר מכן לשכור את שירותיו של המפקח שיפעל בשטח מטעמכם. שני הגורמים הללו הינם חשובים ביותר לצורך קבלת התמונה השלמה ולמיקסום התמורה שלכם בפרויקט ולכן אין להקל ראש בעניין ויש לקחת את הנושא ברצינות ובאחריות הנדרשים ולבצע את הבחירה הנכונה. עו"ד בלבד הרי אינו בקי בחוקי התכנון והבנייה, ובטח שלא במפרטים הטכניים המוגשים על ידי היזם ולכן, מבחינתנו, שכירת המפקח מטעמכם, בנוסף לשירותיו של עורך הדין שכבר שכרתם, הינה הדרך הכי טובה והכי בטוחה לקבל בדיוק את מה שאתם רוצים ומשלמים עליו.
זה מגיע לכם וזה בחינם !
שימו לב – הוצאות שכירת המפקח אמורות להיות מגולמות בתקציב כבר מתחילת הדרך ושכרו אמור להיות משולם מכיסו של היזם.
ועדיין, למרות שבפועל שכרו של המפקח, בדיוק כמו זה של עורך הדין, משולם מחשבונו של היזם, אין הדבר אומר שהם כפופים לו. הן עורך הדין והן המפקח הנשכרים פועלים כגופים עצמאיים, הפועלים מטעם הדיירים, ועיקר תפקידם לשמור ולהגן עליהם ועל זכויותיהם.
המפקח ועורך הדין לא משמשים כחותמות גומי מיותרות וכאשר המקצועיות, המוניטין והיוקרה שלהם ושל שמם עומדות כנגד עיניהם, אין לנו שמץ של ספק שיפעלו ויתפקדו בדרך הטובה ביותר – למענכם, והכי חשוב - כי זה מגיע לכם וזה בחינם וללא כל עלות נוספת הנדרשת מצדכם!
עיקר תפקידו של המפקח מטעם הדיירים בתכניות מסוג תמ"א 38 הוא בביצוע בדיקות והתאמות שוטפות בין התכניות והמפרט הטכני לבין ביצועם בפועל, כאשר בראש מעיניו עומדת תמיד התמורה לה זוכים הדיירים. המפקח הנבחר, מתוקף תפקידו, אמור להבין את התכניות ואת הכתוב בהן, להיות בעל רקע נרחב בעולם הבנייה, אלוף ביישום מפרטים טכניים, בקיא בחוקי התכנון והבנייה ובעל יכולת עניינית וברורה לאתר תקלות ואי התאמות, לצפות אותן עוד בשלבי התכנון ולדאוג שהביצוע בפועל עובר באופן חלק וללא שינויים.
עצם העובדה שמפקח הבנייה פועל מטעם הדיירים, ובמטרה לשמור עליהם ועל זכויותיהם, מעניקה "ראש שקט" לבעלי הדירות, שמעצם בחירתו מתפקד כשומר הראש שלהם ושל הרכוש הכי יקר שלהם - הנכס. המפקח, שהכשרתו כוללת הסמכה ותעודות בנושא, עומד לצדם של הדיירים לכל אורכו של הפרויקט ובעבודתו מחויב לשים דגש לא רק על איכות הבנייה בפועל, כי אם גם על התאמתה לתכניות שאושרו מראש ובכך למנוע הפתעות בקבלת הדירה בסופו של הפרויקט.
אנו, בחברת "קרן הנדסה – ניהול, תיאום ופיקוח" ממליצים לשכור את שירותיו של המפקח מטעם הדיירים מראש ובטרם אתם חותמים על חוזה עם היזם או עם החברה המבצעת, היות ובשלב זה עוד ניתן, בקלות יחסית, להצביע על כשלים, על אי-התאמות בין התכניות לבין רצון הדיירים ו/או על בעיות שעלולות לצוץ בעתיד. על ידי כך תוכלו לחסוך כסף ולהימנע מכאבי ראש מיותרים במידה ובהמשך יתגלו "חורים" במפרט ברמה כזו שתדרוש מכם להוסיף מכספכם על מנת להשלים אותם בסופו של יום.
אף פעם לא מאוחר מידי לשכור מפקח מטעמכם, שישמור בבטחה על הזכויות ועל הכסף שלכם!
גם במידה וכבר נחתם בפועל ההסכם בין היזם לבין הדיירים, כדאי מאוד לשכור בהקדם את שרותיו של מפקח אמון מטעם הדיירים, כזה שיוכל לוודא שהתכניות שהוגשו אכן עומדות בסטנדרטים וברמת האיכות הנדרשת, ואף לבצע שינויים או התאמות במפרט הטכני עוד בטרם העלייה לקרקע. המפקח, שאמור לפעול בשקיפות מלאה עבור ומטעם הדיירים יכול לוודא כי הביצוע בפועל אכן תואם את התכנונים ובנוסף יכול להתריע על כשלים ומחדלים ולשמור על הבטיחות באתר העבודה, או במילים אחרות, לעולם לא מאוחר מידי להיעזר בשירותיו של מפקח מטעמכם.
התשלום עבור שירותיו של המפקח מטעם הדיירים מוטל באופן מלא על היזם ואמור להיכלל בהצעת המחיר שהגיש עבור הפרויקט, אך העובדה שהיזם עצמו משלם עבור הפיקוח אינה אומרת שהוא גם זה שבוחר את המפקח ולכן אין להסתפק במפקח מטעמו של היזם ויש לדרוש גם פיקוח נפרד מטעם הדיירים.
המפקח הממונה מטעמכם אמור לתעד את התקדמות הפרויקט ולדווח באופן שוטף, באמצעות דוחות תקופתיים, על ליקויי בנייה, המלצות והנחיות להמשך הדרך. הדוחות אמורים לכלול גם צילומים של הליקויים ודרישות מהקבלן או מהיזם לתיקונם, בהתאם ללוחות הזמנים. סוגי הליקויים יכולים לכלול בנייה שאינה לפי התקן, מידות לא תקניות, חסרים בהתאמה בין התכניות לבין הביצוע בפועל, שיפועים לא תקניים, סכנות נוספות וחריגות.
תפקידו של המפקח הינו גם לוודא את התאמת התכניות לדרישות הרשות המקומית ולמדיניות של אותה הרשות בכל הנוגע לעיצוב הבניין, לגודלו, למספר הקומות המותרות לבנייה ועוד.
בחירתו של המפקח המתאים ביותר לפרויקט הינה קריטית וחשובה מאין כמוה ולכן אנו ממליצים לשכור את שירותיו של מפקח בעל ניסיון עשיר בתחום - מפקח שרמת הכשרתו המקצועיות והשכלתו מתאימות להתמודדות עם גודל הפרויקט ועם הדרישות, ובייחוד כזה שמבין מבעוד מועד שעיקר תפקידו להגן על הדיירים ועל רכושם, ולאו דווקא על היזם או על הקבלן שמשלם לו עבור שירותיו.
חשוב לדעת!
בשוק קיימים הרבה חובבנים ואנשים בלתי מקצועיים שעובדים כמפקחים בפועל מטעם היזמים.
בין אם מדובר על קבלנים או קבלנים לשעבר, שיפוצניקים או אפילו מכרים או בני משפחתו של היזם – בתחום הזה אסור לכם להתפשר.
היזם, מצדו, ינסה באופן ברור למדי לנתב אתכם לעבוד עם המפקח שהוא מספק בעבורכם, במטרה לחסוך בהוצאות ובביקורת חיצונית, אך בדיוק מהסיבות הנ"ל אנו ממליצים לכם להיות אלה שבוחרים את המפקח שיעבוד בשבילכם ולוודא כי המפקח הנבחר אכן יודע ומבין את עבודתו ואף הוכשר והוסמך לביצועה.
בשורה התחתונה יש להבין כי אין תחליף למפקח בעל ניסיון בשטח.
כזה שצבר כמה עשרות אם לא מאות פרוייקטים שעברו כבר תחת עינו הבוחנת, ולמרות שאולי תקבלו הצעות מפתות יותר, כאלה שיכולות לספק תחרות מהפן הכלכלי בעיקר, אנו ממליצים שלא להתפשר על מפקח שרק סיים את לימודיו או מנהל עבודה ללא ניסיון או הכשרה.
יש לבדוק את התעודות שמספק המפקח, את הניסיון המקצועי שלו בשטח, את ההכשרה וההתנסות שלו ואף את הביטוח שהוא מכוסה בו, אבל מעל לכל, אנו ממליצים לכם לבקש המלצות מכאלה שכבר השתמשו בשירותיו בעבר.
פיקוח עליון מטעם הדיירים
פיקוח הנדסי עליון, מטעם הדיירים, נועד בעצם לוודא שכל מה שהוסכם עליו בשלב הניירת מגיע לידי ביצוע בפועל, בצורתו הטובה ביותר. שכירתו של מהנדס, כזה שיודע היטב כיצד לקרוא תכניות עבודה, כתבי כמויות והסכמים יכול כבר מהשלב הראשוני לחסוך לכם זמן, כסף וכאבי ראש.
המהנדסים שאנו מספקים, לפיקוח עליון מטעם הדיירים בפרוייקטים מסוג תמ"א 38, מספקים שקט נפשי משמעותי לבעלי הדירות, היות ואיש מקצוע זמין העומד לצדם של הדיירים ומפקח באופן שוטף על כל המתנהל באתר יכול לגלות מבעוד מועד תקלות ואי התאמות ולפעול לתקנן מול הקבלן. איתור של מחדלי בנייה בשלבים מוקדמים יכול למנוע מאבקים משפטיים ארוכי שנים בסופו של תהליך ולהקפיד על כך שהתקדמותו של הפרויקט נעשית בהתאם למוסכם ובעמידה בכל התנאים.
